一线调研丨老旧小区改造如何做才能让企业和居民都满意-当前聚焦

城市是现代化的重要载体，是人民幸福生活的美好家园。当前，城市更新被提升到前所未有的高度，上升为国家战略，写入“十四五”规划纲要。如何让城市建设从“有没有”转向“好不好”，如何以人为本的同时又能延续城市人文气质，如何进一步改善城市的品质？从今天（7月1日）起，新闻频道将连续三天关注“城市更新”，聚焦多个城市样本，探讨城市如何高质量发展。

按照计划，到“十四五”末期，全国要基本改造完成2000年年底前建成的约22万个城镇老旧小区，任务量可谓不小。随着此前改造任务的陆续完成，各地近年来陆续出台了一系列措施，吸引社会资本也能参与到其中。改造实施主体从政府一家变成了“政府引导下的多元化主体”，改造效果还是一样的吗？

破解六合园改造难题

(资料图)

北京石景山六合园南社区西院建成于1994年，小区共有4栋楼。跟很多老旧小区一样，这个小区老年人居多。记者来到这个小区的时候正好是工作日，在小区里转了一圈后发现，小区里除了孩子就是老人。

北京市石景山区六合园南社区西院项目物业经理 李智恒：咱们这个小区的户数是630户，老年人占比大概在三分之一左右。

老人多，对环境设施的要求和敏感度就高。在小区不少老人看来，这个小区设施老化、年久失修，楼老路破，这些年各种问题层出不穷。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 越国新：年久失修，平常走路还凑合，尤其是一到下雨的时候，水到膝盖，因为整个马路的水都往我们院里流。

2019年，随着老旧小区改造被纳入全国城镇保障性安居工程，各地改造的进度和深度不断加快加深。六合园南社区的居民们就盼来了改造，而且被列入引入社会资本的试点社区，即通过一体化公开招投标，由企业来提供改造投资、设计、运营等一体化服务。

但引入社会资本这件事，说起来容易，做起来就是另外一回事了。社会资本进来是要盈利的，六合园南社区西院的院子小，改造量不大，利润太小，用什么才能吸引社会投资呢？

北京市石景山区鲁谷老旧小区改造项目负责人 刘雨夕：我们叫做微利可持续，虽然说我们不是挣大钱的，但是一定会让整个项目有一个可持续发展的状态，它才能延续下去。

如何让社会资本实现微利可持续，让改造效果能长久保持？针对这个问题，社区想到一个办法，一个院子不行，就把辖区内的几个小区合起来统筹招标，同时还把小区部分空间的运营权也加入进去。随后，经过多次协商，社区将改造后房屋20年的经营权转让给企业，而企业则可以通过小区停车费和低效空间的再利用等多种途径，实现成本回收和盈利。

北京市石景山区鲁谷老旧小区改造项目负责人 刘雨夕：小区原有的服务业态只要是居民所需的，我们尽量都是不会去替换的，我们更多是引入一些新的业态或者引入一些复合型的业态。商业性的店面我们跟市场化的租金是一个水平，然后我们对外进行出租进行回收成本。

停车综合体改造方案最初未获居民认可

北京石景山的六合园南社区，各种资源一打包，给社会资本一定的运营权，确实引来了新的实施主体。但这样就意味着万事俱备、老小区的老问题能一下子解决吗？

在六合园南社区，按照社会资本最初参与改造的想法，他们计划在小区内改造一个停车综合体，这样不仅一下子能够增加几十个停车位，还可以对综合体的一些空置房屋进行招租，租金可以让新引入的物业为居民提供更多的服务。

老百姓对此很欢迎，但同时他们也提出了需求，除了要新建立体停车楼，还要增加一些养老设施。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯：我们知道老年人都希望有地方能够活动一下，如果能在家门口肯定更好。

按照双方的想法，第一版设计方案没过多久就拿出来了。改造计划主要涉及建一栋地上两层、地下一层的综合体，其中两层用于停车，一层计划用来开设一些商店用以提供便民服务。但谁也没想到，计划一公布，第一个反对的居然是居民们。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 孙小平：好多大家的需求也达不到，这中间就一个小亭子，就那么大一块地儿活动，孩子多了，老年人没地儿活动；老年人多了，你比如唱个歌什么的，孩子又没地儿活动。

因为新建的综合体要占用空地，挤占了原本用于老人和孩子休闲活动的空间，所以很多居民对此并不满意。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯：老百姓第一个说的就是，首先你告诉我车停哪，第二个你告诉我在设计图里头晾衣竿放在哪？第三个你告诉我设计图里头垃圾搁在哪？

让居民乐居宜居才是改造的关键

就这样，第一版的设计方案在居民投票的时候没有通过。针对大家提出的需求，设计团队随后对方案进行了调整。

经过和小区居民商量讨论，设计团队最终出了这样一版方案——建一栋地上地下各一层的综合体，并在楼顶增加休闲活动空间。同时，对于老年人提出的晾衣竿、垃圾桶摆放等问题也一并纳入到方案中。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯：简易晾衣竿就在居民的楼前花丛这块，见缝插针，随时可以使用，随时可以晾。

在这样设身处地的换位思考下，方案经过4次居民议事会讨论和3轮入户投票之后，最终才获得通过。也正是在这个过程中，设计团队发现，让居民乐居、宜居才是改造的关键，只有站在居民的角度解决他们的实际生活需求，才能让改造之路越走越顺。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 越国新：我们希望大家都为老年人想一想，你别看这些老年人成天悠闲了，其实他需要挺多的。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯：在老百姓需要的时候，在这个地方可以找到他们需要的帮助，老人在这里就能活动了，居民也能受益了，企业也可以尽到社会责任，这样大家双赢，形成一个良性循环。

适老改造让居民交口称赞

在采访中记者发现，北京石景山六合园小区内有个车棚，是几乎每个老年居民都会称赞的一个地方，因为这里的改造，既方便了老人出行和休息，还特别贴心地增加了电动自行车的充电设备。 而为了让小区更适老，企业还主动对改造方案进行了一次调整，新增了一个老年会客厅，为老年人提供针灸、按摩等服务。

北京市石景山区鲁谷老旧小区改造项目负责人 刘雨夕：原有的自行车棚有一个很陡的坡，上岁数的老年人，他想推个车进去是非常危险的。为了缓解高差，我们是增加了一个无障碍的坡道。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 冯成秀：之前像活动室什么的、老年驿站都没有，改造完以后我们方便多了，你有点难受什么的，到老年驿站那就给你弄好了。

此外，在新建的综合体，还新增了一个社区食堂和活动室。这样一来，不仅解决了老年人一个人做饭难的问题，也为平时他们举行社交活动提供了场地。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 孙小平：方便了，最起码这小区的人可以不出门就什么都能做了，吃早点、吃午餐都可以不出门，老年驿站大家可以在那活动。

不仅如此，为了保留小区内原有的活动空间，在综合体的屋顶设计了一个空中花园，孩子在这里玩耍，老人在这里晒太阳的需求，都能够满足。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 孙小平：我觉得确实挺方便了，让大家有一种幸福感。

北京市石景山区六合园南社区西院居民 越国新：这个院改造完了以后，我们挺满足的，有一点小小的改变就特别满足。

今年，北京市发布了《北京市城市更新条例》，无障碍环境建设、推进适老化宜居环境是其中一项重要要求。可以预见，未来像六合园这样的改造模式，会在更多小区出现。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯：最重要的一点就是如果企业进社区，它要想盈利，那就要让老百姓认可它，老百姓愿意掏钱买它的服务。

记者：也就是说达到双赢，其实也需要一定的时间去磨合、去探索。

北京市石景山区六合园南社区书记 于雄伯：肯定是需要的，不管是什么小区，这个阶段是必然要走的，我们现在也在一点一点谨慎前行。

继续推进老旧小区改造成效可持续

北京石景山六合园南社区吸引企业参与老旧小区改造的做法，以及适老化的改造方案，给记者留下了深刻的印象。小区经过一番改造后，还引入了物业管理。如何让他们能更好地为居民服务，需要从上到下，各方进一步推出政策、拿出措施，让老旧小区改造这件民生工程越办越好。

来源：央视新闻客户端

流程编辑：TF060

关键词：